Airbnb en Colombia: qué exige la copropiedad y qué exige el municipio

Para arrendar por Airbnb en Colombia se necesitan tres capas de permiso: la copropiedad debe permitir el uso de vivienda turística en su reglamento y manual de convivencia, el municipio debe confirmar que el uso del suelo del predio admite hospedaje, y usted debe estar inscrito en el Registro Nacional de Turismo antes de recibir al primer huésped. Sin las tres, el negocio es sancionable.

Esta es la parte que casi nadie mira antes de comprar: se firma la escritura, se amobla el apartamento, se sube el anuncio, y en la primera asamblea aparece la prohibición. Abajo está el orden real de las verificaciones, qué documento pide cada instancia y qué se firma antes de encender el anuncio.

Qué exige exactamente la copropiedad

La Ley 675 de 2001 rige la propiedad horizontal en Colombia y le da a la asamblea la facultad de definir el destino de los bienes privados dentro del reglamento. Eso significa que un edificio puede, legítimamente, prohibir el alquiler por días. Y muchos en Guatapé, El Peñol y los condominios de la zona ya lo hicieron.

Lo que debe pedir por escrito a la administración, antes de comprar o antes de publicar:

1. Reglamento de propiedad horizontal completo, con sus escrituras de reforma. No el resumen. La cláusula de destinación es la que importa: si dice “uso exclusivamente residencial” sin más, hay discusión; si dice “se prohíbe el alquiler por periodos inferiores a treinta días”, no la hay.
2. Manual de convivencia vigente, donde suelen estar las reglas de ingreso de visitantes, uso de zonas comunes y horarios.
3. Actas de asamblea de los últimos dos o tres años. Aquí aparecen las decisiones recientes sobre alquiler turístico, cuotas diferenciales y sanciones. Una prohibición aprobada en asamblea pero no protocolizada todavía es una señal clarísima de hacia dónde va el edificio.
4. Paz y salvo de administración del inmueble que va a comprar.
5. Presupuesto y cuota de administración, incluida cualquier cuota extraordinaria aprobada.

Pregunte también qué exige la portería en la práctica: registro de huéspedes, entrega de llaves o tarjetas, tope de personas por unidad, uso de piscina y zonas húmedas por parte de no residentes. Un reglamento que permite el alquiler pero prohíbe a los huéspedes usar la piscina cambia por completo lo que usted puede prometer en el anuncio.

En casas de condominio y parcelaciones campestres la lógica es la misma, con una diferencia: allí el control social pesa más que el papel. Hable con la administración y, si puede, con un propietario que ya arriende por temporada.

Qué exige el municipio

El uso del suelo lo define el Plan de Ordenamiento Territorial de cada municipio, y determina si un predio admite vivienda campestre, parcelación o solo uso agrícola. Para hospedaje, el trámite concreto es solicitar el certificado de uso del suelo en la Secretaría de Planeación del municipio donde está el inmueble, con la matrícula inmobiliaria y la cédula catastral. Ese certificado dice si la actividad de alojamiento está permitida en esa zona.

Con el uso del suelo favorable, siguen estos requisitos:

• Registro Nacional de Turismo (RNT). Es obligatorio para prestar servicios de alojamiento, se tramita en línea y debe renovarse cada año. Operar sin RNT expone a sanciones y al cierre del establecimiento.
• Matrícula mercantil en la Cámara de Comercio correspondiente, porque prestar alojamiento es una actividad comercial. El RNT se apoya en ella.
• Registro del RUT con la actividad económica de alojamiento, para poder facturar.
• Concepto sanitario cuando aplique, y cumplimiento de las normas de seguridad del inmueble: extintores, señalización, salidas.
• Registro de huéspedes extranjeros ante Migración Colombia (SIRE) cada vez que reciba a un huésped extranjero. Esta obligación se olvida seguido y es la que más multas genera.

Sobre impuestos: la actividad de alojamiento por días tiene tratamiento de servicio gravado, no de arrendamiento de vivienda. Consulte con su contador cómo declarar los ingresos y qué IVA o impuesto al consumo le corresponde según su régimen. Y no olvide el predial, que va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio, y que se paga igual arriende o no.

Qué se firma antes de empezar

Cinco documentos, en este orden.

1. Contrato de hospedaje o de prestación de servicios de alojamiento. No es un contrato de arrendamiento. Aquí se pactan tarifa, horarios de entrada y salida, número máximo de ocupantes, política de cancelación, depósito por daños y reglas de la copropiedad que el huésped acepta. Que el reglamento del edificio quede anexo no es adorno: es lo que le permite cobrar o expulsar cuando alguien mete quince personas a un apartamento para seis.

2. Contrato con el operador o administrador, si no va a operar usted mismo. Debe decir el porcentaje de comisión, quién paga aseo y lavandería, quién responde por daños, cada cuánto se liquida y se transfiere el dinero, quién carga las fotos y responde mensajes, y cómo se termina el contrato. Pida un reporte mensual de ocupación e ingresos como obligación contractual, no como favor.

3. Póliza de responsabilidad civil y de contenidos. El seguro del hogar estándar suele excluir el uso comercial. Avise a la aseguradora que el inmueble se destina a alojamiento turístico y ajuste la póliza. La cobertura que ofrece la plataforma no reemplaza una póliza propia.

4. Autorización o acta de la administración, cuando el reglamento exige notificar o registrar la actividad. Guardar el correo de respuesta de la administración vale más que cualquier acuerdo verbal en el ascensor.

5. Contratos con proveedores: aseo, mantenimiento de piscina, jardinería, internet. En temporada alta de Guatapé, tener quien entregue llaves y haga el aseo entre huéspedes es la diferencia entre calificaciones de cinco estrellas y un anuncio muerto.

Cómo verificar todo esto antes de comprar, no después

Si todavía no ha comprado, el orden correcto es este y toma menos de dos semanas:

1. Pida el certificado de tradición y libertad con la matrícula inmobiliaria. Muestra propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones. Si hay un embargo, no hay negocio que valga.
2. Pida el certificado de uso del suelo en Planeación municipal.
3. Pida el reglamento de propiedad horizontal y las actas a la administración.
4. Solo entonces firme promesa de compraventa, y deje en ella una condición expresa: si el uso turístico resulta prohibido por el reglamento o por el uso del suelo, hay devolución de arras.

El cierre de una compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio, y los gastos de cierre del comprador suelen sumar cerca del 2 por ciento adicional al precio. Ese porcentaje debe entrar en su cuenta desde el principio, junto con el amoblamiento, que en alquiler por temporada no es opcional.

Qué se puede esperar del negocio

Históricamente, el arriendo tradicional en la zona ha rendido entre el 5 y el 9 por ciento bruto anual, y el alquiler por temporada entre el 8 y el 15 por ciento bruto. Es rendimiento bruto: antes de administración, aseo, servicios, comisión de plataforma, predial, seguros y los meses flojos. La valorización en la zona se ha movido históricamente entre el 7 y el 8 por ciento anual, y eso es historia registrada, no una promesa de lo que vendrá.

Para dimensionar la inversión inicial en la zona: en Guatapé y El Peñol un apartamento se consigue desde alrededor de $286 millones y el valor típico ronda $510 millones. Una casa campestre parte de alrededor de $450 millones con valor típico cercano a $990 millones. En el resto de Antioquia, un apartamento se consigue desde alrededor de $300 millones, con valor típico de $620 millones.

Y si más adelante vende, la ganancia ocasional se liquida al 15 por ciento cuando el inmueble se tuvo dos años o más. Tener el RNT y la contabilidad en orden desde el día uno también facilita esa venta: un comprador que quiere seguir operando paga mejor por un inmueble con historia de ocupación documentada y permisos vigentes.

Preguntas frecuentes

Mike Zapata · Corredor inmobiliario en Antioquia. Publicamos inmuebles con su rentabilidad estimada sobre arriendos comparables, calculada igual para todos.