Arrendar por Airbnb en Colombia

Para arrendar por Airbnb en Colombia necesita tres permisos en orden: que el reglamento de propiedad horizontal no prohíba el uso hotelero o transitorio, el Registro Nacional de Turismo vigente ante el municipio y la Cámara de Comercio, y un contrato de hospedaje por escrito con cada huésped. Sin el primero, los otros dos no lo protegen.

¿La copropiedad puede prohibirme arrendar por días?

Sí, y es el punto donde más operaciones se caen. La Ley 675 de 2001 establece que el reglamento de propiedad horizontal define el destino de cada bien privado, y ese destino obliga a todos los propietarios, incluso a quien compró después. Si el reglamento dice “uso exclusivamente residencial” y la asamblea interpretó que el alquiler por días es uso comercial u hotelero, la administración puede iniciar proceso ante el comité de convivencia y luego imponer sanciones.

Antes de comprar o de publicar el anuncio, pida tres documentos al administrador:

1. El reglamento de propiedad horizontal completo, con sus escrituras de reforma. No el resumen, el texto.
2. Las actas de asamblea de los últimos años, donde suele quedar la decisión sobre alquiler de corta estancia.
3. El manual de convivencia vigente, que regula ingreso de visitantes, horarios de piscina, parqueaderos de huéspedes y depósitos por daños.

La Corte Constitucional, en la sentencia C-193 de 2020, avaló que las copropiedades residenciales restrinjan el hospedaje de corta duración cuando el reglamento así lo prevé. La lectura práctica: si el reglamento guarda silencio, hay margen; si prohíbe expresamente el uso hotelero o transitorio, no lo hay, y solo una reforma del reglamento aprobada por la asamblea con la mayoría calificada que allí se exija cambia esa realidad.

En unidades campestres y parcelaciones del Oriente Antioqueño el asunto se vuelve más concreto: el reglamento suele limitar el número de vehículos por casa, cobrar cuota de ingreso a visitantes o exigir registro de huéspedes en portería con 24 horas de anticipación. Nada de eso impide operar, pero cambia por completo la experiencia del huésped y debe quedar escrito en su anuncio.

¿Qué exige el municipio para operar un alojamiento turístico?

El requisito central es el Registro Nacional de Turismo (RNT). Prestar servicios de alojamiento sin RNT vigente expone al propietario a sanciones y al cierre del establecimiento por parte de la autoridad de turismo. Para obtenerlo se necesita:

• Matrícula mercantil en la Cámara de Comercio de la jurisdicción, como persona natural o jurídica, con la actividad económica de alojamiento.
• RUT con la actividad correspondiente y la responsabilidad de IVA definida. El servicio de hospedaje es gravado con IVA; el alojamiento turístico tiene un tratamiento especial que debe revisar con su contador antes de fijar tarifas.
• Certificado de uso del suelo expedido por Planeación Municipal, que confirme que en esa dirección se admite la actividad de alojamiento.
• Renovación anual del RNT dentro de los plazos que fija el Ministerio de Comercio, Industria y Turismo. Un RNT no renovado queda suspendido.

El certificado de uso del suelo es el filtro real en Guatapé, El Peñol, Guarne, Rionegro o El Retiro. El uso del suelo lo define el Plan de Ordenamiento Territorial de cada municipio, y determina si un predio admite vivienda campestre, parcelación o solo uso agrícola. Una finca en zona de protección o de uso exclusivamente agrícola difícilmente obtendrá concepto favorable para hospedaje, por bonita que sea la vista al embalse.

Súmele la contribución parafiscal para el turismo, la inscripción en el registro de prestadores y, si sirve alimentos, el concepto sanitario de la Secretaría de Salud. Y no olvide el registro de extranjeros en el sistema de Migración Colombia cuando reciba huéspedes que no sean nacionales: es obligación del prestador de alojamiento, no del huésped.

¿Qué se firma antes de recibir al primer huésped?

Cinco documentos, en este orden:

1. Concepto o certificación de la administración sobre el uso permitido en la copropiedad. Un correo del administrador con el artículo del reglamento citado sirve como respaldo.
2. Certificado de uso del suelo de Planeación Municipal, con la dirección exacta del inmueble.
3. Contrato de hospedaje (no de arrendamiento). Es un contrato distinto, regido por el Código de Comercio, con tarifa por noche, hora de entrada y salida, reglas de la casa, política de cancelación y responsabilidad por daños. Airbnb no lo reemplaza: la plataforma es intermediaria, no su asesor legal.
4. Contrato con el operador o cogestor, si delega la operación. Debe decir quién responde ante la copropiedad, quién declara los ingresos, quién paga el aseo y cómo se reparte la comisión.
5. Póliza de responsabilidad civil y revisión de la póliza de hogar. Muchas pólizas residenciales excluyen el uso comercial del inmueble, y esa exclusión aparece justo el día del siniestro.

Si va a comprar el inmueble con la intención de rentarlo por temporada, revise el reglamento antes de firmar promesa, no después. También pida el certificado de tradición y libertad con la matrícula inmobiliaria: muestra propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones, y en propiedad horizontal permite verificar que la unidad esté correctamente desenglobada.

¿Cuánto cuesta entrar y cuánto ha rendido?

Los precios de entrada en la zona del embalse dan una idea del capital que se compromete. En Guatapé y El Peñol un apartamento se consigue desde alrededor de $286 millones, con un valor típico cercano a $510 millones. Una casa campestre parte de unos $450 millones y su valor típico ronda $990 millones. Para comparar, en Antioquia el apartamento arranca cerca de $300 millones con típico de $620 millones, y la casa campestre desde $480 millones con típico de $1.580 millones.

Sobre el precio hay que sumar los gastos de cierre del comprador, que suelen representar cerca del 2 por ciento adicional. El cierre completo toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio.

En operación, el arriendo tradicional ha rendido entre el 5 y el 9 por ciento bruto anual y el alquiler por temporada entre el 8 y el 15 por ciento bruto. Son cifras brutas: de ahí salen comisión de plataforma, aseo entre huéspedes, servicios públicos, administración, reposición de dotación y el impuesto predial, que va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio. La diferencia entre el bruto y lo que queda en el bolsillo es, sobre todo, trabajo.

Históricamente la valorización en la zona se ha movido entre el 7 y el 8 por ciento anual. Es historia, no una promesa. Y si algún día vende, la ganancia ocasional se liquida al 15 por ciento cuando el inmueble se tuvo dos años o más.

¿Qué pasa si opero sin cumplir?

Tres frentes de riesgo, y son acumulables. Frente a la copropiedad: llamados de atención, multas según el reglamento, restricción de acceso de huéspedes a zonas comunes y, en casos persistentes, acción judicial de la administración. Frente al municipio y la autoridad de turismo: sanción por prestar servicios sin RNT y orden de cierre. Frente a la DIAN: los ingresos por hospedaje se declaran, y las plataformas de pago dejan rastro bancario permanente.

Hay un cuarto riesgo, menos visible: la póliza. Si el inmueble está asegurado como vivienda y ocurre un incendio o una inundación durante una estadía pagada, la aseguradora puede objetar por cambio de destinación. Ese es el escenario que arruina la inversión, no la multa.

¿Cómo se verifica todo esto antes de comprar?

Una lista corta, en el orden en que conviene hacerla:

• Pida el certificado de tradición y libertad con la matrícula inmobiliaria y confirme que no haya hipotecas, embargos ni afectaciones.
• Solicite el reglamento de propiedad horizontal y busque las palabras “destinación”, “uso residencial”, “hotelero” y “transitorio”.
• Pida las tres últimas actas de asamblea y el estado de cuenta de administración de la unidad.
• Consulte el uso del suelo en Planeación Municipal con la dirección y el número catastral.
• Verifique el valor del predial y si el municipio aplica tarifa diferencial por destinación económica.
• Confirme si la copropiedad ya tiene unidades operando por plataformas y cómo se ha manejado en la práctica.

Esa consulta cuesta unos días y evita comprar un inmueble cuyo modelo de negocio es ilegal desde la escritura.

Preguntas frecuentes

Mike Zapata · Corredor inmobiliario en Antioquia. Publicamos inmuebles con su rentabilidad estimada sobre arriendos comparables, calculada igual para todos.