¿Cómo calcular la rentabilidad real de un apartamento en Medellín?
La rentabilidad real parte del precio más cerca de un 2% de gastos de cierre, menos predial (0,3 a 1,2%), administración y vacancia.
La rentabilidad real se calcula sobre la inversión total, no sobre el precio de lista: al valor del apartamento súmele cerca del 2 por ciento de gastos de cierre, y al arriendo anual réstele predial (0,3 a 1,2 por ciento del avalúo catastral), administración, seguros, vacancia y mantenimiento. El arriendo tradicional ha rendido entre 5 y 9 por ciento bruto anual.
¿Cuál es la fórmula que sí sirve para decidir?
Trabaje con dos números y no confunda uno con el otro.
Rentabilidad bruta = (canon mensual × 12) ÷ inversión total. La inversión total es el precio pactado más los gastos de cierre, que suelen sumar cerca del 2 por ciento adicional al precio. Ese detalle mueve el resultado: un apartamento comprado en $850 millones, valor típico de un apartamento publicado en Medellín, implica una inversión total cercana a $918 a $935 millones. Si usted divide el arriendo entre $850 millones y no entre la inversión total, se está engañando desde la primera línea del Excel.
Rentabilidad neta = (arriendo anual menos egresos anuales) ÷ inversión total. Los egresos que hay que bajar, uno por uno:
- Impuesto predial, que va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio.
- Cuota de administración, cuando el propietario la asume en meses de vacancia.
- Seguro de arrendamiento o comisión de la inmobiliaria.
- Vacancia: los meses del año en que el inmueble no produce.
- Mantenimiento y reposición: pintura, grifería, electrodomésticos si se entrega amoblado.
El rango histórico de 5 a 9 por ciento bruto anual del arriendo tradicional es el marco de referencia contra el cual debe medir su propio cálculo. Si el suyo da 11 por ciento bruto, revise el canon supuesto antes de celebrar.
¿Qué revisar en la escritura y en los documentos antes de firmar?
Ningún cálculo de rentabilidad sobrevive a un problema jurídico. Antes de entregar dinero:
- Certificado de tradición y libertad. Se pide con la matrícula inmobiliaria y muestra propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones. Léalo completo, no solo la última anotación.
- Paz y salvo de administración. Las deudas de cuotas de administración persiguen al inmueble, no al vendedor que se fue.
- Paz y salvo de predial y verificación del avalúo catastral vigente, porque de ese avalúo sale el impuesto que usted va a pagar todos los años.
- Reglamento de propiedad horizontal. Ahí se define si el conjunto permite arriendo por temporada corta, si hay tope de mascotas, si el parqueadero es privado o de uso común. Un reglamento que prohíbe la renta corta borra de un golpe el escenario de 8 a 15 por ciento bruto anual del alquiler por temporada.
- Licencia de construcción y planos aprobados si el edificio es reciente, junto con las pólizas de estabilidad.
¿Cuánto tiempo y cuánto dinero adicional debo presupuestar?
El cierre de una compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio. Ese es el plazo entre el acuerdo y la escritura registrada, y en él caben el estudio de títulos, la aprobación del crédito si hay financiación, la firma en notaría y el registro.
En dinero, presupueste cerca del 2 por ciento adicional al precio: notaría, beneficencia y registro, más estudio de títulos y honorarios. Después venga el capex de puesta a punto, que no es un gasto de cierre pero determina el canon que podrá pedir.
Un tercer número que casi nadie considera al comprar: la ganancia ocasional por la venta de un inmueble se liquida al 15 por ciento cuando se tuvo dos años o más. Si su tesis incluye vender en algún momento, ese 15 por ciento va en la proyección de salida desde hoy.
¿Conviene apuntar a arriendo tradicional o a temporada?
Los dos rangos históricos son distintos y las obligaciones también. El arriendo tradicional ha rendido entre 5 y 9 por ciento bruto anual, con un contrato, un canon fijo y poca operación. El alquiler por temporada ha rendido entre 8 y 15 por ciento bruto, con más ingreso potencial y más trabajo: aseo entre huéspedes, atención, amoblamiento completo, registro ante las autoridades de turismo y, sobre todo, autorización del reglamento de propiedad horizontal.
Antes de asumir el rango alto, verifique tres cosas concretas: que el reglamento lo permita, que la administración no cobre cuotas extra por rotación de huéspedes, y que su cálculo de ocupación no sea el mejor mes del año multiplicado por doce.
¿Qué mirar del entorno y del precio de entrada?
En Medellín, un apartamento publicado en el portal se consigue desde alrededor de $348 millones y el valor típico ronda $850 millones (unos USD 274.300 a la TRM de 3.098,79 pesos por dólar del 19 de agosto de 2026; cifra aproximada). En Antioquia, el piso de entrada está cerca de $300 millones y el valor típico ronda $620 millones. Esa diferencia importa: el mismo capital compra un producto distinto según dónde lo ponga, y el canon que soporta cada mercado también es distinto.
Si su comparación se extiende al Oriente, tenga presente que en Guatapé y El Peñol un apartamento se consigue desde alrededor de $266 millones con valor típico cercano a $399 millones, un mercado donde la renta por temporada tiene otro peso.
Sobre valorización, el dato histórico de la zona se ha movido entre 7 y 8 por ciento anual. Es historia, no una promesa, y no debe ir en su modelo como un supuesto de ingreso garantizado.
¿Qué revisar del inmueble mismo, apartamento por apartamento?
Camine el inmueble con lista en mano:
- Humedades en techos, muros de fachada y bajo lavaplatos. Son la reparación que más veces se subestima.
- Estado de la red eléctrica y del tablero, y presión de agua en el piso más alto.
- Ruido real a la hora en que el arrendatario va a estar en casa, no a mediodía de un martes.
- Parqueadero: si está escriturado, si es de uso exclusivo o rotativo. Un parqueadero escriturado sostiene canon.
- Ascensores, tanques, cubierta y fachada del edificio, más el estado del fondo de imprevistos y las actas de asamblea de los últimos años. Ahí aparecen las cuotas extraordinarias que se están cocinando.
Cuando arme su lista corta de apartamentos en venta en Medellín, compare por rentabilidad neta sobre inversión total, no por precio por metro cuadrado. El precio por metro compara construcciones; la rentabilidad neta compara inversiones.
¿Y la vía al Oriente, cambia algo en la decisión?
Si además está evaluando alternativas fuera del área metropolitana, el calendario público de la vía es un dato de contexto útil. La concesión de Devimed sobre la vía revierte el 31 de julio de 2026. Después se constituye el fideicomiso de financiación, previsto para 2027, y la entrega a Invías para 2028. Las obras mayores no arrancarían antes de finales de 2027. Son fechas administrativas, no un supuesto de valorización.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula la rentabilidad bruta de un apartamento para arrendar?
Multiplique el canon mensual por 12 y divida ese resultado entre la inversión total, que es el precio pactado más los gastos de cierre (cerca del 2 por ciento adicional al precio). El arriendo tradicional ha rendido históricamente entre 5 y 9 por ciento bruto anual, y el alquiler por temporada entre 8 y 15 por ciento bruto.
¿Cuánto cuestan los gastos de cierre al comprar en Medellín?
Los gastos de cierre del comprador suelen sumar cerca del 2 por ciento adicional al precio del inmueble. Incluyen notaría, registro y beneficencia, más estudio de títulos y honorarios. Sobre un apartamento de $850 millones, valor típico en Medellín, eso significa cerca de $17 millones extra.
¿Qué documento muestra si un apartamento tiene hipotecas o embargos?
El certificado de tradición y libertad. Se solicita con la matrícula inmobiliaria del predio y muestra el propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones. Es el primer documento que debe leer completo, revisando todas las anotaciones y no solo la última.
¿Cuánto se paga de impuesto predial por un apartamento?
El impuesto predial va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral, según el municipio. Por eso conviene verificar el avalúo catastral vigente antes de comprar: de esa base sale el impuesto que el propietario pagará cada año y que debe restar de la renta anual.
¿Cuánto tiempo toma cerrar la compra de un apartamento?
El cierre de una compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio. En ese plazo caben el estudio de títulos, la aprobación del crédito si hay financiación, la firma en notaría y el registro de la escritura.
¿Qué impuesto se paga al vender el apartamento más adelante?
La ganancia ocasional por la venta de un inmueble se liquida al 15 por ciento cuando el vendedor tuvo el bien dos años o más. Si su tesis de inversión contempla una venta futura, incluya ese 15 por ciento en el escenario de salida desde el momento de la compra.
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