Canon de arrendamiento: cómo se fija, cuándo sube y qué límites hay
El canon de vivienda urbana lo fijan las partes con tope legal atado al avalúo comercial, y solo sube una vez cada doce meses con preaviso escrito del…
El canon lo acuerdan libremente arrendador y arrendatario, pero en vivienda urbana la Ley 820 de 2003 lo limita: no puede exceder el uno por ciento mensual del valor comercial del inmueble o de la parte arrendada, y solo puede reajustarse una vez cada doce meses, con preaviso escrito del arrendador.
¿Quién fija el canon y con qué tope?
El precio del arriendo se pacta entre las partes y queda escrito en el contrato. La ley no dice cuánto debe cobrar usted, dice hasta cuánto puede cobrar en vivienda urbana: el canon mensual no puede superar el uno por ciento del valor comercial del inmueble o de la parte que se entrega en arriendo.
Ese valor comercial tiene a su vez un techo legal: no puede exceder el equivalente a dos veces el avalúo catastral vigente. Es decir, el tope se construye en dos pasos, primero el valor comercial admisible y luego el uno por ciento sobre él.
Conviene tener a la mano el avalúo catastral, el mismo que sirve de base para liquidar el impuesto predial, que va del 0,3 al 1,2 por ciento según el municipio. Si el arrendador y el arrendatario discrepan sobre el valor comercial, cualquiera de los dos puede pedir un peritaje.
Para inmuebles que no son vivienda urbana (locales, bodegas, oficinas, predios rurales sin destinación de vivienda) no aplica ese tope del uno por ciento. Allí rige lo que las partes pacten y las reglas generales del Código Civil y del Código de Comercio.
¿Cada cuánto puede subir el canon y en qué porcentaje?
Cada doce meses de ejecución del contrato bajo el mismo precio, y no antes. El incremento en vivienda urbana no puede superar el porcentaje del IPC de vivienda del año calendario inmediatamente anterior certificado por el DANE.
Tres condiciones prácticas para que el aumento sea exigible:
- Que hayan transcurrido doce meses completos con el mismo canon.
- Que el arrendador informe el nuevo valor por escrito, por un medio del que quede constancia (carta firmada, correo electrónico, mensaje con acuse). El aviso debe ir a la dirección de notificaciones pactada en el contrato.
- Que el reajuste no supere el tope del IPC de vivienda del año anterior.
Si el arrendador no avisa a tiempo, el canon sigue igual hasta el siguiente aniversario. No se acumulan aumentos no notificados ni se cobran retroactivos, y el arrendatario que sigue pagando el valor anterior no incurre en mora por eso.
Si nadie avisa la terminación del contrato dentro de los plazos legales, este se prorroga automáticamente por un término igual al inicial, y el canon de ese nuevo período se reajusta con la misma regla del IPC.
¿Qué no puede cobrar el arrendador además del canon?
La ley prohíbe exigir depósitos o cauciones en dinero para garantizar el cumplimiento del contrato de vivienda urbana. Por eso en Colombia se usan coarrendatarios, aseguradoras de arrendamiento o fianzas, no el clásico “mes de depósito”.
Tampoco puede cobrarse el canon por anticipado más allá de lo pactado como mensualidad, ni condicionar la entrega del inmueble a pagos no previstos en el contrato. Las cuotas extraordinarias de administración corresponden al propietario, no al arrendatario, salvo pacto expreso distinto y legal.
El arrendador está obligado a recibir el pago y a entregar comprobante. Si se niega a recibirlo, el arrendatario puede pagar mediante consignación ante la autoridad competente y ese pago se entiende válido.
¿Y si el arrendador ya cobra por encima del tope?
El arrendatario puede exigir el reintegro de lo pagado en exceso. La reclamación se lleva ante la autoridad municipal que ejerce la inspección, vigilancia y control de arrendamientos, o directamente ante la jurisdicción civil.
En la práctica, la conversación previa resuelve casi todo: se toma el avalúo catastral, se contrasta con el canon que se está cobrando, y se ajusta. Si el arrendador se niega, la vía formal existe y el soporte documental (contrato, recibos de pago, avalúo) es lo que decide el caso.
¿Cómo se estima un canon razonable en Guatapé y El Peñol?
El tope legal marca el máximo, no el precio de mercado. En la práctica se parte del valor del inmueble y del rendimiento que la zona ha mostrado. El arriendo tradicional en la zona ha rendido entre el 5 y el 9 por ciento bruto anual sobre el valor del inmueble; el alquiler por temporada, entre el 8 y el 15 por ciento bruto, con costos operativos mucho más altos (aseo, plataformas, administración, ocupación irregular).
Para dimensionar la base: en Guatapé y El Peñol un apartamento se consigue desde alrededor de $286 millones, y el valor típico ronda $510 millones. Sobre esa base se calcula el rendimiento bruto anual y se divide en doce para llegar a un canon de referencia, que luego se contrasta con lo que efectivamente se está pidiendo por inmuebles comparables en el mismo sector.
Ojo con la diferencia entre bruto y neto: del bruto salen predial, administración, seguros, mantenimiento y periodos sin arrendar.
¿El alquiler por temporada se rige por las mismas reglas?
No. El régimen de la Ley 820 aplica al arrendamiento de vivienda urbana con vocación de residencia. El alquiler turístico por días o semanas es un contrato de hospedaje o de arrendamiento de corta duración con reglas propias: registro nacional de turismo cuando se ejerce de forma profesional, reglamento de propiedad horizontal que puede prohibirlo, y normativa municipal.
Antes de comprar pensando en temporada, revise dos documentos: el reglamento de propiedad horizontal del conjunto y el uso del suelo definido en el Plan de Ordenamiento Territorial del municipio, que determina si el predio admite vivienda campestre, parcelación o solo uso agrícola.
¿Qué debe quedar por escrito en el contrato para evitar pleitos por el canon?
El contrato de arrendamiento de vivienda urbana puede ser verbal o escrito, pero el escrito es el que le evita discusiones. Deje consignado como mínimo:
- Nombre e identificación de arrendador, arrendatario y coarrendatarios o fiadores.
- Identificación del inmueble con dirección y matrícula inmobiliaria.
- Valor del canon, forma de pago, fecha límite mensual y lugar o cuenta de pago.
- Término del contrato (por defecto, doce meses prorrogables).
- Servicios, cosas o usos conexos incluidos (parqueadero, depósito, muebles).
- Direcciones de notificación de ambas partes.
Pida el certificado de tradición y libertad con la matrícula inmobiliaria: muestra propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones. Sirve para confirmar que quien firma como arrendador sí tiene facultad sobre el inmueble.
Al momento de la entrega, dos documentos más evitan discusiones al final del contrato: el paz y salvo de administración y de servicios públicos a la fecha de entrega, y un inventario de entrega firmado por ambas partes con el estado de pisos, cocina, baños, enchapes y electrodomésticos, con fotos fechadas. Ese inventario es el que decide quién paga los arreglos al terminar el contrato.
¿Y si el plan es comprar para arrendar?
Sume los gastos de cierre del comprador, que suelen representar cerca del 2 por ciento adicional al precio, y cuente entre 30 y 45 días para cerrar la compraventa una vez acordado el negocio. Ese es el capital real invertido sobre el que después se calcula el rendimiento del arriendo.
Si más adelante vende, la ganancia ocasional se liquida al 15 por ciento cuando el inmueble se tuvo dos años o más. Históricamente la valorización en la zona se ha movido entre el 7 y el 8 por ciento anual, un dato de historia, no una promesa a futuro.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es el máximo que puedo cobrar de arriendo en vivienda urbana?
El canon mensual no puede exceder el uno por ciento del valor comercial del inmueble o de la parte arrendada, según la Ley 820 de 2003. Además, ese valor comercial no puede superar el equivalente a dos veces el avalúo catastral vigente del predio.
¿Cada cuánto puede subir el canon de arrendamiento?
Una sola vez cada doce meses de ejecución del contrato bajo el mismo precio. El aumento no puede superar el porcentaje del IPC de vivienda del año calendario anterior certificado por el DANE, y el arrendador debe avisarlo por escrito por un medio del que quede constancia.
¿Qué pasa si el arrendador no avisó el aumento a tiempo?
El canon se mantiene en el mismo valor hasta el siguiente aniversario del contrato. No se acumulan incrementos no notificados ni se pueden cobrar de forma retroactiva.
¿Es legal que me pidan un mes de depósito?
No. En arrendamiento de vivienda urbana está prohibido exigir depósitos o cauciones en dinero para garantizar el cumplimiento del contrato. En su lugar se usan coarrendatarios, fianzas o pólizas de arrendamiento.
¿El tope del uno por ciento aplica a locales y bodegas?
No. Ese límite rige para vivienda urbana. En locales, oficinas, bodegas y predios rurales sin destinación de vivienda el canon es el que libremente pacten las partes, bajo las reglas generales del Código Civil y del Código de Comercio.
¿Cuánto puede rendir un inmueble arrendado en Guatapé o El Peñol?
El arriendo tradicional en la zona ha rendido entre el 5 y el 9 por ciento bruto anual, y el alquiler por temporada entre el 8 y el 15 por ciento bruto, antes de descontar predial, administración, seguros, mantenimiento y periodos desocupados. Un apartamento se consigue desde alrededor de $286 millones.
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