Cuánto sube el arriendo en 2026: la regla del IPC explicada

En vivienda urbana el arriendo sube una sola vez cada doce meses de contrato, y el tope es el IPC certificado del año calendario anterior. El arrendador debe avisar por escrito antes de aplicarlo, por un medio que deje constancia. No puede subir a mitad de año ni por encima de ese porcentaje.

¿Cuál es exactamente la regla del IPC para el arriendo?

La ley de arrendamiento de vivienda urbana fija tres condiciones que se cumplen juntas, no por separado:

1. Periodicidad: el reajuste procede al cumplirse cada doce meses de ejecución del contrato, contados desde la fecha de inicio, no desde el 1 de enero.
2. Tope: el incremento no puede superar el IPC certificado para el año calendario inmediatamente anterior. Ese es el techo, no un piso obligatorio.
3. Aviso: el arrendador debe informar por escrito el nuevo canon y la fecha desde la cual rige. Un mensaje de texto o un correo sirve, siempre que quede constancia.

El punto que más se confunde: el IPC que aplica es el del año anterior completo, publicado a comienzos de enero. Si su contrato cumple aniversario en septiembre de 2026, usted usa el IPC de 2025, no una proyección de 2026.

¿Cómo se calcula? Ejemplos con números

La operación es una sola: canon actual multiplicado por (1 + IPC en decimales).

Ejemplo 1. Contrato que empezó el 1 de marzo. El canon vigente se multiplica por uno más el IPC del año anterior expresado en decimales. El resultado rige desde el pago de marzo, y los pagos de enero y febrero se hacen todavía al valor viejo. Muchos arrendadores cobran el aumento desde enero: eso no corresponde.

Ejemplo 2. Contrato firmado en julio de 2025. El primer reajuste posible es en julio de 2026, con el IPC de 2025. No hay reajuste en enero de 2026 porque no se han cumplido los doce meses.

Ejemplo 3. El arrendador no avisó. Si pasa el aniversario y no hubo comunicación escrita, el canon sigue igual hasta que se notifique. El aumento no se cobra retroactivo por los meses ya pagados.

Ejemplo 4. Aumento pactado por encima del IPC. Una cláusula que diga “el canon subirá un porcentaje fijo superior al IPC” no es válida en vivienda urbana. Prima la ley sobre lo firmado.

Redondear al múltiplo de mil más cercano es práctica común y aceptada, siempre que el resultado no supere el tope legal.

Como ejercicio de método, no como pronóstico, así se ve la cuenta con un IPC hipotético del 5 por ciento:

Cuando el DANE publique el IPC real de 2025, reemplace el 5 por la cifra certificada. Nada más entra en la fórmula: ni el aumento del salario mínimo, ni el predial, ni la administración.

¿Aplica lo mismo a locales, fincas y alquiler por temporada?

No. La regla del IPC protege el arrendamiento de vivienda urbana. Fuera de ese universo la lógica cambia:

• Local comercial: el reajuste es el que las partes pacten en el contrato. Puede ser IPC, IPC más puntos, o un valor fijo.
• Predios rurales y fincas de recreo: el arriendo rural se rige por el acuerdo de las partes. En fincas de descanso en Guatapé y El Peñol es común pactar el reajuste anual al IPC por costumbre, pero es acuerdo, no imposición legal.
• Alquiler por temporada (días o semanas, tipo hospedaje): no hay canon mensual ni reajuste anual. La tarifa se fija por noche y se mueve con la ocupación. Este esquema ha rendido históricamente entre el 8 y el 15 por ciento bruto anual, frente al 5 al 9 por ciento bruto del arriendo tradicional.

¿Y el depósito, los servicios y la administración?

El aumento del IPC recae sobre el canon. La cuota de administración la fija la asamblea de copropietarios y sube por su propia decisión, aparte del arriendo. Los servicios públicos se pagan por consumo y no entran en el cálculo.

En vivienda urbana la ley prohíbe exigir depósitos en dinero para garantizar el cumplimiento del contrato. Lo que sí es válido es pedir coarrendatario, póliza de arrendamiento o afianzamiento.

¿Puede el arrendador subir más si el canon está muy por debajo del mercado?

Dentro del contrato vigente, no. La única vía legal es terminar el contrato con el preaviso que la ley exige para cada causal y negociar uno nuevo con el inquilino o con otro. Subir por encima del IPC “porque el mercado subió” expone al arrendador a que el inquilino pague solo el valor legal y quede al día.

Para un propietario que siente el canon rezagado, la pregunta de fondo suele ser otra: si el inmueble está rentando poco frente a lo que vale. En Guatapé y El Peñol un apartamento se consigue desde alrededor de $286 millones y el valor típico ronda $510 millones. Con esos valores en la mano se puede comparar el canon actual contra el rango de rentabilidad bruta de la zona y decidir si conviene renegociar, cambiar de esquema o vender.

¿Qué hacer si hay desacuerdo sobre el aumento?

Un orden que funciona:

1. Pida el soporte escrito del arrendador: canon nuevo, canon anterior, porcentaje aplicado y fecha de vigencia.
2. Verifique la cuenta usted mismo con el IPC del año calendario anterior. Si el porcentaje aplicado es mayor, señálelo por escrito citando el contrato.
3. Siga pagando el valor que sí corresponde y guarde los comprobantes. Dejar de pagar convierte un desacuerdo por el aumento en una causal de terminación por mora.
4. Escale: la autoridad municipal competente en arrendamientos recibe quejas por cobros irregulares. En Guatapé y El Peñol se radica en la alcaldía.

Documente todo por escrito. Los conflictos de arriendo se resuelven casi siempre con el contrato y los comprobantes de pago sobre la mesa.

¿Qué debe decir la carta de aumento?

Cinco elementos, en una página: nombre completo del arrendatario y dirección del inmueble arrendado; canon vigente y fecha del último ajuste; el IPC certificado por el DANE que se está aplicando, con el año al que corresponde; el nuevo canon en pesos, ya calculado; y la fecha exacta desde la cual rige el nuevo valor. Entréguela con constancia: correo electrónico con confirmación de lectura, firma de recibido en copia física, o mensajería con guía. La palabra hablada no sirve como prueba de aviso.

Algunos consejos prácticos para el propietario: ponga la fecha de reajuste en el contrato expresada como “al cumplirse cada doce (12) meses de vigencia” y agende un recordatorio 45 días antes; redacte la cláusula amarrada al IPC certificado por el DANE para el año calendario inmediatamente anterior, para evitar discusiones sobre cuál cifra se usa; y no mezcle el reajuste del canon con el de la administración en el mismo párrafo del aviso.

¿Y si en vez de arrendar quiero comprar o vender?

Si el aumento anual lo tiene evaluando dejar de arrendar y comprar, tenga presentes los números del cierre: la compraventa toma normalmente entre 30 y 45 días una vez acordado el negocio, y los gastos de cierre del comprador suman cerca del 2 por ciento adicional al precio. Cada año, el predial va del 0,3 al 1,2 por ciento del avalúo catastral según el municipio.

Si es propietario y piensa vender el inmueble arrendado, el contrato no se cae con la venta: el nuevo dueño lo hereda con sus condiciones. Al vender, la ganancia ocasional se liquida al 15 por ciento cuando el inmueble se tuvo dos años o más. Y antes de cualquier trámite, pida el certificado de tradición y libertad con la matrícula inmobiliaria, que muestra propietario inscrito, hipotecas, embargos y afectaciones.

Para seguir

Si lo que necesita es el procedimiento de cálculo aislado, cómo calcular el aumento del arriendo con el IPC lo recorre con la fórmula sola.

Preguntas frecuentes

Mike Zapata · Corredor inmobiliario en Antioquia. Publicamos inmuebles con su rentabilidad estimada sobre arriendos comparables, calculada igual para todos.